Fisco e società nei passaggi chiave.

Per il lavoratore autonomo un immobile è strumentale quando viene utilizzato direttamente ed esclusivamente per l’attività. La data di apertura della partita IVA o la qualifica indicata nel rogito hanno un peso secondario rispetto all’utilizzo effettivo.

La deduzione del costo di acquisto varia in base alla data. Per gli immobili acquistati dal 2010 gli ammortamenti restano, in via generale, indeducibili; periodi precedenti seguono discipline transitorie differenti. Nell’uso promiscuo può spettare la deduzione del 50% della rendita catastale, purché nel medesimo Comune manchi un altro immobile destinato esclusivamente all’attività.

Per il leasing, i contratti stipulati dal 2014 consentono la deduzione dei canoni per competenza su un periodo minimo fiscale di dodici anni. La quota riferibile al terreno resta esclusa e l’uso promiscuo riduce la deduzione al 50%, alle condizioni previste.

Dal 2024 le manutenzioni ordinarie sugli immobili strumentali sono deducibili nell’esercizio di sostenimento. Ammodernamenti, ristrutturazioni e manutenzioni straordinarie vengono invece ripartiti in sei quote costanti; per l’uso promiscuo rileva il 50% della spesa.

La cessione di un contratto di leasing immobiliare può generare un componente positivo determinato sul valore normale del bene, al netto del prezzo di riscatto e dei canoni residui attualizzati. Data del contratto e deducibilità storica dei canoni incidono sulla ricostruzione.

Prima di registrare i costi conviene creare una scheda dell’immobile con destinazione, data di acquisto o contratto, quota terreno, regime di utilizzo e interventi eseguiti. La scelta contabile iniziale produce effetti per molti esercizi e richiede coerenza con contratti, planimetrie e documentazione professionale.

Tema: Professionisti / Immobili / Deducibilità

La Legge di Bilancio 2026 ha riaperto l’assegnazione e la cessione agevolata dei beni ai soci e la trasformazione agevolata in società semplice. Gli atti devono essere perfezionati entro il 30 settembre 2026.

La misura riguarda società di persone e società di capitali. Possono rientrare immobili diversi da quelli strumentali per destinazione e beni mobili registrati estranei all’uso strumentale diretto; la trasformazione richiede una società con oggetto esclusivo o principale di gestione dei beni.

Sulla differenza tra valore assunto per l’operazione e costo fiscalmente riconosciuto si applica l’imposta sostitutiva dell’8%, elevata al 10,5% per le società considerate di comodo in almeno due dei tre esercizi precedenti. Le riserve in sospensione annullate scontano il 13%.

Il 60% dell’imposta sostitutiva va versato entro il 30 settembre 2026; il restante 40% scade il 30 novembre. Le imposte di registro proporzionali sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali seguono le misure fisse previste.

La convenienza dipende da valore catastale o normale, costo fiscale, riserve utilizzate, posizione del socio, IVA originaria e imposte indirette. Nelle società di capitali può emergere anche una tassazione del dividendo in natura; nelle società di persone occorre presidiare il costo fiscale della partecipazione.

Con tempi così ravvicinati, la decisione richiede una simulazione completa e il coordinamento con notaio, amministratori e soci. Delibere, perizie, situazione delle riserve e disponibilità finanziaria per i versamenti devono essere allineate prima dell’atto.

Tema: Societario / Immobili / Agevolazioni

Il decreto legislativo n. 148/2026 raccoglie correzioni che interessano famiglie, professionisti e imprese. Le decorrenze cambiano tra le singole misure, perciò ogni applicazione richiede una verifica puntuale del periodo d’imposta e della fattispecie.

Sul welfare aziendale viene ampliata la clausola riferita ai familiari: per alcune prestazioni esenti, come i servizi di assistenza, genitori e suoceri possono rientrare anche in assenza di convivenza. Il requisito reddituale e le ulteriori condizioni restano rilevanti quando la norma richiama espressamente il familiare fiscalmente a carico.

Per i professionisti, il differenziale positivo ottenuto acquistando crediti d’imposta sotto il valore nominale e poi cedendoli o compensandoli è assoggettato a un’imposta sostitutiva del 26%. La regola opera per i crediti acquistati dal 12 agosto 2026 e richiede il monitoraggio del costo attribuito alle quote utilizzate.

In materia IVA viene esteso il termine per esercitare la detrazione fino alla dichiarazione relativa al secondo anno successivo a quello in cui il diritto è sorto. La gestione delle fatture ricevute a cavallo d’anno richiede registri coerenti e una scelta documentata sull’annualità di imputazione.

Nelle operazioni societarie, le limitazioni al riporto di perdite, eccedenze ACE e interessi passivi possono riguardare anche trasferimenti indiretti del controllo attraverso holding o subholding. Le due verifiche centrali restano il mutamento della maggioranza dei diritti di voto e la modifica dell’attività.

A livello operativo conviene aggiornare regolamenti welfare, schede dei crediti acquistati, procedure IVA e checklist delle operazioni straordinarie. Un’unica circolare interna offre scarsa precisione; ogni area dovrebbe avere un responsabile, una decorrenza e una prova documentale dedicata.

Tema: Riforma fiscale / Imprese / Professionisti

Dal periodo d’imposta 2026 cambia ancora il calcolo del fringe benefit per i veicoli aziendali concessi in uso promiscuo ai dipendenti. Il decreto legislativo n. 148/2026 supera la combinazione tra nuova immatricolazione, data del contratto e consegna, adottando un criterio centrato sull’anzianità del veicolo.

Il valore imponibile continua a essere calcolato sul costo chilometrico ACI per 15.000 chilometri annui. Le percentuali restano pari al 50% per la generalità dei veicoli, al 10% per quelli esclusivamente elettrici e al 20% per gli ibridi plug-in, al netto delle somme trattenute al dipendente.

Dal 1° gennaio successivo al quinto anno dalla prima immatricolazione, il valore forfetario aumenta del 50%. Per accessori e allestimenti esclusi dalle tabelle ACI e acquistati dall’impresa si applica inoltre una maggiorazione del 5%, tenendo conto degli eventuali importi addebitati al lavoratore.

Il regime precedente resta applicabile ai veicoli concessi dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2024 e a quelli ordinati entro il 2024 e concessi durante il 2025. Anche questi veicoli subiscono la maggiorazione legata al sesto anno di immatricolazione.

Le assegnazioni effettuate nel 2025 rimaste fuori dal regime transitorio entrano dal 2026 nel nuovo calcolo forfetario. Questa previsione riduce l’area in cui sarebbe stato necessario ricorrere al valore normale.

Le imprese dovrebbero censire data di prima immatricolazione, motorizzazione, data di ordine e consegna, valore degli accessori, trattenute e dipendente assegnatario. Il payroll 2026 richiede una riconciliazione puntuale del parco auto, con aggiornamento al cambio di veicolo o utilizzatore.

Tema: Auto aziendali / Fringe benefit

Il decreto legislativo n. 148/2026 interviene sul concordato preventivo biennale a partire dal biennio 2026-2027. Le modifiche distinguono il primo accesso dal rinnovo e rendono quest’ultimo più favorevole attraverso benefici aggiuntivi.

Per chi rinnova aumentano le soglie di esonero dal visto: fino a 100.000 euro per compensazioni e rimborsi IVA e fino a 70.000 euro per crediti da imposte dirette e IRAP. Sono previsti anche l’azzeramento degli interessi sulle rate delle imposte del biennio e l’eliminazione delle maggiorazioni sugli acconti collegate al primo ingresso.

L’ingresso di nuovi soci può restare compatibile con il rinnovo quando ricorrono le condizioni reddituali previste. Per società tra professionisti e società tra avvocati l’interferenza con il concordato individuale del socio viene collegata all’applicazione del medesimo ISA.

La disciplina della decadenza viene riorganizzata. Un’adesione presentata in assenza dei requisiti è priva di effetti; errori nei dati della proposta possono condurre alla rideterminazione del reddito concordato e al ravvedimento delle violazioni, in luogo della perdita automatica dell’intero istituto.

Per chi rinnova viene riaperto il ravvedimento speciale sulle annualità 2020-2023. Il pagamento è previsto tra il 1° gennaio e il 15 marzo 2027, in unica soluzione o in massimo dieci rate, con base e aliquote legate ai punteggi ISA delle singole annualità.

La convenienza va misurata anche sul versante dei controlli: le annualità sanate restano aperte fino al 31 dicembre 2029 e, per i soggetti ISA che rinnovano, alcuni termini in scadenza nel 2026 slittano al 2027. La decisione richiede quindi un confronto tra risparmio, copertura delle annualità pregresse, affidabilità dei dati e maggiore durata dell’esposizione.

Tema: CPB / Ravvedimento / ISA

Le manutenzioni ordinarie e straordinarie su fabbricati a prevalente destinazione abitativa possono beneficiare dell’IVA al 10% anche per i beni forniti nell’ambito dell’intervento. Per alcuni beni di valore rilevante, definiti “significativi”, l’agevolazione incontra però un limite specifico.

Rientrano nell’elenco tassativo ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza. La qualificazione richiede attenzione anche alle parti staccate e ai componenti con autonomia funzionale.

L’IVA al 10% si applica al valore del bene significativo soltanto fino a concorrenza della differenza tra il corrispettivo complessivo dell’intervento e il valore del bene stesso. La parte eccedente sconta l’aliquota ordinaria. Manodopera, materie prime e altri beni confluiscono nel calcolo del corrispettivo complessivo.

Esempio: con un intervento da 10.000 euro e un bene significativo da 7.000 euro, la differenza è 3.000 euro. Sul bene l’aliquota del 10% copre 3.000 euro; i restanti 4.000 euro seguono l’aliquota ordinaria, mentre la restante parte della prestazione mantiene l’aliquota agevolata.

La fattura deve distinguere il valore del bene significativo dal valore complessivo della prestazione. Una descrizione generica ostacola la verifica del calcolo e aumenta il rischio di contestazione sia per il fornitore sia per il cliente.

Prima dell’emissione conviene identificare destinazione dell’immobile, tipologia dell’intervento, natura dei beni e valore attribuito alle parti autonome. Preventivo, contratto e fattura dovrebbero usare la stessa struttura economica.

Tema: IVA / Immobili / Manutenzioni

Per i professionisti l’autovettura utilizzata nell’attività segue limiti più restrittivi rispetto alla generalità delle imprese. In assenza di uso esclusivamente strumentale, i costi sono deducibili al 20% e il costo fiscalmente rilevante del veicolo incontra il tetto di 18.075,99 euro, comprensivo dell’IVA indetraibile.

L’IVA sull’acquisto e sui costi di esercizio è normalmente detraibile al 40%. Ammortamento, leasing, noleggio, carburante, manutenzione, assicurazione e altri costi richiedono quindi una gestione coordinata tra percentuali di deduzione e detrazione.

Il professionista individuale può attribuire rilevanza fiscale a un solo veicolo. Per gli studi associati il limite si applica per ciascun associato, purché utilizzo e documentazione risultino coerenti con l’attività svolta.

Le autovetture concesse in uso promiscuo ai dipendenti seguono il regime del 70% per la deducibilità dei costi e possono consentire una maggiore detrazione IVA quando l’utilizzo privato viene correttamente addebitato. Il rapporto tra questo regime e il limite numerico ha generato letture differenti.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, con la sentenza n. 548/25/2026, ha adottato una lettura restrittiva: il limite del veicolo unico riguarderebbe l’intero reddito professionale, comprese le vetture assegnate ai dipendenti. La decisione richiede prudenza, perché incide su una questione interpretativa ancora sensibile.

Gli studi dovrebbero censire veicoli, utilizzatori, contratti di assegnazione, addebiti e costi sostenuti. In presenza di più vetture conviene quantificare il rischio fiscale e documentare la ragione organizzativa della scelta prima della dichiarazione.

Tema: Professionisti / Autovetture / Deducibilità

La sentenza n. 153 del 24 luglio 2026 della Corte costituzionale chiarisce il rapporto tra IRAP e studi associati. L’esistenza formale dell’associazione rappresenta un punto di partenza; il presupposto richiede che la professione venga concretamente esercitata in comune.

Quando i singoli associati lavorano personalmente con propri clienti e incarichi, mentre la struttura comune serve a condividere locali, personale, software e costi, il reddito resta riferibile alle persone fisiche. Dal 2022 le persone fisiche esercenti arti e professioni sono escluse dall’IRAP.

La situazione cambia quando gli incarichi sono assunti dallo studio, i professionisti operano in modo integrato e il risultato economico è prodotto dalla struttura associativa. Nei modelli misti occorre separare il reddito derivante dal lavoro personale da quello generato attraverso l’organizzazione comune.

La pronuncia attribuisce all’Amministrazione finanziaria la dimostrazione dell’esercizio effettivo in forma associata. Il contribuente conserva il dovere di offrire dati completi e coerenti; la qualità della documentazione resta quindi centrale durante istruttoria e contenzioso.

La verifica pratica dovrebbe riguardare intestazione dei mandati, titolarità dei rapporti con i clienti, fatturazione, utilizzo di dipendenti e collaboratori, ripartizione dei compensi e criteri contabili adottati. Statuto e contratti devono riflettere il funzionamento effettivo.

Gli studi che ritengono di avere versato IRAP in assenza del presupposto possono valutare un’istanza di rimborso entro 48 mesi da ciascun versamento. La decisione richiede un’analisi fattuale accurata e un fascicolo probatorio costruito prima della richiesta.

Tema: IRAP / Studi associati